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中国楼市

中国商业地产投资前景

中国人口增长高峰期已过,相比住宅,商业地产市场化程度更高,这意味着一二线城市优质商业地产具备较高投资价值,中长期也不存在绝对供应过剩问题。

2018年12月中下旬,伴随着中央经济工作会议召开,在“因城施策,分类指导”指引下,中国多地政府开始竞相放松当地楼市政策。尽管目前中国楼市尚未出现完全松绑的局面,但是从市场反应看,有不少投资者和分析人士对楼市政策放松预期十分强烈,其逻辑是:只要经济一差,政府必然重拾房地产。对此,FT中文网近期专访了世邦魏理仕中国区总裁李凌,就中国楼市投资前景、商业地产面临哪些挑战、长租公寓在中国发展前景,以及如何投资商业地产项目等问题,他给出了自己的观点。

以下是FT中文网专访李凌整理稿。

FT中文网:过去三年,中国居民住宅价格暴涨,但商业地产项目涨幅相对滞后,这是否说明目前商业项目更具有投资价值?

李凌:我认为将商业地产价格和住宅地产直接比较并不太合适,因为两者面对的客户需求不一样,投资者类型也不一样,而且在中国土地性质不同造成土地年限不一样,所以附带的收益和价值也不一样。

如果从房地产投资角度出发,现在商业地产的投资机会更好一些。因为中国人口增长的高峰期已过,未来住宅销售的增量需求会逐步减少,且住宅市场也面临较为严格的宏观调控。中国尤其在一线城市和一些经济发展各方面比较成熟的二线城市,它们中的一些优质商业地产项目是具备投资价值的,从中长期来看也不存在绝对的供应过剩的问题,不过短期部分城市的空置率是一个问题,且由于土地供给由政府掌控,也同样有供需错配的现象存在。至于如何甄别一个商业地产项目的优劣,我们有自己的评判标准。

房地产行业中也分很多不同的业态或者产品类别。其中大家最熟悉的就是住宅,对于住宅,首先其所处地段是最为重要的,其次包括房型设计以及内饰装潢等,判断一个住宅的优劣,上述因素都需要综合考虑。而商业地产项目,其中办公写字楼的评判标准和住宅差异不大,同样看地段、房型、面积以及内饰等等,但对于商场而言,其标准会有很大的不同。举个例子,无论是在北上广深,还是在香港,你可能会发现一条所谓很旺的商业街,其中门对门的两个商业项目在客流量、人气以及经济效益等方面都会出现很大的差异化。原因在于商业项目优劣其实是对一个运营团队综合实力的体现,包括团队对项目的定位、服务理念以及经营的核心竞争力等等。

另外,近几年中国商业地产投资发展很快,2018年全年国内大宗商业地产投资金额2500亿人民币,而三年前整个市场交易规模才第一次超过1000亿。和发达市场相比,我们差距仍然巨大,美国的大宗商业地产投资规模超过4000亿美元,也就是超过2.5万亿人民币,是我们的10倍。中国已是全球第二大经济体,第一大制造业国家,第一大贸易体,最多的互联网用户,每年仍然在以6%左右的速度增长,我们的第三产业比重也越来越高,人均收入持续增长,预期寿命越来越长,这意味着办公、购物中心、仓储物流、数据中心、养老地产等各种商业地产需求将不断地增长,商业地产投资的的黄金时代正在到来。

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